La Cassazione civile, sez. trib., con sentenza 5.11.2025, n. 29262, disponibile in calce per il download, ha ampliato il concetto di “dichiarazione mendace” nelle agevolazioni prima casa: la dichiarazione resa in atto circa l’assenza di altri immobili nel Comune è valida anche per il possessore di un’ulteriore abitazione non concretamente idonea a soddisfare le esigenze abitative del contribuente. La Sentenza in esame, che ha ad oggetto la tassazione di un’immobile ai fini dell’imposta di registro, a parere dell’autore ha notevoli risvolti anche per l’applicazione dell’esenzione IMU sull’abitazione principale del contribuente, nel caso del possesso di più immobili nel medesimo territorio comunale. Si pensi, a titolo meramente esemplificativo, al caso in cui l’immobile di residenza anagrafica del contribuente sia, di fatto, non abitato per lungo tempo a favore di un secondo immobile, ritenuto “idoneo” ai sensi della sentenza in esame, in assenza però della dovuta variazione di residenza. Spetterebbero in tal caso due esenzioni per IMU prima casa?
1. Il caso: un secondo immobile “non idoneo” ma non dichiarato
La vicenda trae origine dalla revoca dell’agevolazione prima casa a una contribuente che, nel rogito, aveva dichiarato di non possedere altri immobili nel Comune. L’Agenzia delle Entrate aveva accertato, invece, che la stessa risultava proprietaria di un altro appartamento nello stesso territorio comunale, ritenendo quindi mendace la dichiarazione.
Le Commissioni tributarie di primo e secondo grado hanno ritenuto automaticamente integrata la “dichiarazione mendace”, basandosi esclusivamente sul dato della proprietà di un altro alloggio nel Comune.
La contribuente, tuttavia, aveva sostenuto che l’altro immobile:
- era inidoneo all’uso abitativo per caratteristiche e dimensioni;
- risultava indisponibile perché locato a terzi.
2. Il punto centrale: che cosa significa davvero “dichiarazione mendace”?
La Cassazione parte dal dato normativo: la Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, DPR 131/1986 prevede che, in caso di dichiarazione mendace, si decade dal beneficio.
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che:
- il requisito dell’impossidenza non va inteso in senso meramente formale: chi detiene il possesso di un’altra casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (inabitabilità), che di natura soggettiva (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell’agevolazione[1].
- bensì come assenza di altro immobile idoneo, in concreto, all’uso abitativo dell’acquirente e della sua famiglia.
La Corte richiama autorevoli precedenti giurisdizionali – riportati in nota 1 – sottolineando che l’idoneità non è solo oggettiva, ma anche soggettiva. Rilevano infatti:
- dimensioni,
- caratteristiche complessive,
- ubicazione,
- situazione personale e familiare.
Quindi la mera proprietà di un immobile nello stesso Comune non integra automaticamente una dichiarazione mendace ma è indispensabile verificare se l’immobile sia in concreto idoneo a soddisfare le esigenze abitative del contribuente.
Pertanto, il giudice di merito avrebbe dovuto valutare – come dedotto dalla contribuente – l’eventuale inidoneità dell’immobile pre-posseduto.
3. L’errore del giudice di appello: l’introduzione di un fatto nuovo (vizio di extrapetizione)
Il secondo motivo di ricorso accolto riguarda la violazione dell’art. 112 c.p.c.
La CGT di secondo grado aveva rigettato l’appello anche affermando che la contribuente aveva già fruito dell’agevolazione prima casa sull’immobile precedentemente acquistato, circostanza mai dedotta dall’Agenzia e smentita dal rogito.
La Cassazione ribadisce un principio essenziale nel processo tributario, vale a dire che il giudice non può introdurre d’ufficio nuovi elementi di fatto o qualificazioni giuridiche che modifichino la causa petendi dell’atto impugnato (vizio di extrapetizione).
4. Le ricadute sistemiche della sentenza
La pronuncia appare particolarmente rilevante perché:
a) Rafforza l’interpretazione ampia del concetto di “idoneità abitativa”
Il requisito della non proprietà di altri immobili viene ancorato, ancora una volta, all’idoneità effettiva e non meramente catastale o formale.
Ciò tutela situazioni realistiche e concrete, come:
- alloggi troppo piccoli,
- immobili in stato di degrado,
- abitazioni lontane dal luogo di lavoro o non compatibili con esigenze familiari,
- immobili locati e non nella disponibilità dell’acquirente.
b) Limita l’uso improprio della categoria della “dichiarazione mendace”
La mendacità non può essere automaticamente dedotta dalla mera proprietà catastale.
Occorre una verifica complessiva, da condurre in contraddittorio, rispettando il principio del favor rei e della capacità contributiva.
c) Ribadisce i limiti del giudizio tributario
Il giudice non può sostituirsi all’Amministrazione introducendo ex novo motivi di rigetto o circostanze che estendano la pretesa tributaria.
In un sistema improntato alla tassatività dell’atto impositivo, un tale ampliamento costituirebbe una ingiustificata lesione del diritto di difesa del contribuente.
5. Conclusioni
La sentenza n. 29262/2025 conferma precedenti autorevoli pronunce giurisdizionali a favore dell’estensione delle agevolazioni prima casa.
Essa afferma due principi fondamentali:
- L’esistenza di un altro immobile nel Comune non basta a integrare una dichiarazione mendace, se il bene non è concretamente idoneo all’abitazione.
Il giudice deve sempre valutarne l’idoneità oggettiva e soggettiva. - È vietata ogni extrapetizione nel processo tributario: il giudice non può introdurre d’ufficio fatti nuovi per negare il beneficio.
La pronuncia rafforza la tutela dei contribuenti contro interpretazioni automatiche e formalistiche e impone all’Amministrazione e ai giudici tributari un accertamento più aderente alla realtà abitativa, economica e familiare del soggetto che chiede l’agevolazione. Permangono, a parere di chi scrive, anche trattandosi di diverse fattispecie agevolative – esenzione nel caso di IMU – alcune perplessità operative almeno con riferimento all’analoga disciplina IMU sull’abitazione principale, nel caso del possesso di più immobili nel medesimo territorio comunale.
[1] La Corte richiama le seguenti Sentenze: Cassazione civ., Sez. V, n. 2418 del 18.2.2003; Sez. V, 11564 del 17.5.2006; Sez. V, 18128 del 7.8.2009; e Ordinanze: Cass. civ., n. 100/2010; Cass. civ., 3.2.2025, n. 250; Cass. civ., 15502/2025; nonchè la Sentenza della Corte costituzionale, 6.7.2011, n. 203.